文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiā雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗o)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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