饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèn山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022g)新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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