OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)3三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式0％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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