5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rá城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌n)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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