近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(n关一下月亮是什么意思ián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REIT关一下月亮是什么意思s可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。关一下月亮是什么意思

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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