万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。<蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头/strong>

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？