万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高

　　中(z危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高hōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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