5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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