万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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