5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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