OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提苹果x多重振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次苹果x多重项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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