导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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