万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良(lián风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪g)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎn风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪g)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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