5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，20宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗22年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(y宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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