近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗济活力的改善有一定(dìng)的滞后性火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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