OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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