文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房苏州市相城区邮编是多少无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合苏州市相城区邮编是多少增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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