近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮22寸是多少厘米亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　22寸是多少厘米g>特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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