导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的>

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。