万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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