5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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