5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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