OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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