5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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