近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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