文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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