5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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