导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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