“现在(zài)的房地产很难再出现像过(guò)去(qù)十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资(zī)者(zhě)的(de)关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再往(wǎng)下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产的开发资(zī)金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论是在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融(róng)资成本(běn)是(shì)否是(shì)行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低(dī)的(de)；这些(xiē)都(dōu)是(shì)我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置(zhì)的一(yī)家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩(kuò)张是(shì)有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业(yè)的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机(jī)会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司(sī)净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司(sī)的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了(le)“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报，该(gāi)资(zī)产公(gōng)司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企(qǐ)的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái水娃是几娃？ 水娃是什么颜色)，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是(shì)实(shí)现了(le)扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的(de)战(zhàn)略(lüè)布(bù)局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来(lái)多(duō)家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发(fā)只是(shì)房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入(rù)存量(liàng)房时(shí)代，所以对地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越大(dà)，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的(de)都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期(qī)内，富(fù)安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募(mù)的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安(ān)宏回(huí)报均增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的(de)是，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部三只产(chǎn)品均登榜十大水娃是几娃？ 水娃是什么颜色流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越(yuè)被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业(yè)公司很(hěn)容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服务(wù)没有特(tè)别好，客(kè)户(hù)没(méi)有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司(sī)能在业(yè)内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 水娃是几娃？ 水娃是什么颜色