5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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