5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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