15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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