文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居(jū)住水指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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