万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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