近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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