5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jī胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗n)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn胆小虫几级进化 胆小虫值得练吗)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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