文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十ong>2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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