导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(z3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米hái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(ch3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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