饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得中国人口第一大省，中国人口第一大省排名到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhò中国人口第一大省，中国人口第一大省排名ng)点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标中国人口第一大省，中国人口第一大省排名准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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