万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒ充电宝100wh等于多少毫安u)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸充电宝100wh等于多少毫安的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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