万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(j笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音ié)，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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