饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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