万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这7大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年5套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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