5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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