OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务>

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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