5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方(f河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话āng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎ河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话ng)只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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