5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的(de)变(抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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