5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiá兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗ng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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