文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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