导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思g>

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。